Avaliação ou estudo de mercado?Qual deve servir de referência para definir o preço de venda do seu imóvel.
Avaliação ou estudo de mercado?
Qual deve servir de referência para definir o preço de venda do seu imóvel.
Quando decide vender, é natural que apareçam dois documentos na conversa: a avaliação imobiliária e o estudo de mercado. Muitos proprietários tratam-nos como sinónimos e usam um no lugar do outro. Não são a mesma coisa, respondem a perguntas diferentes e usar o errado pode levar a um preço mal definido.
O que é uma avaliação imobiliária
É um parecer técnico elaborado por um perito avaliador, com metodologia própria e um objetivo específico. O caso mais comum é o crédito habitação: o banco manda avaliar o imóvel para saber qual o valor que aceita como garantia. A avaliação responde à pergunta "quanto vale este imóvel para este fim, nesta data". Também é usada em partilhas, heranças ou divórcios, quando é preciso um valor imparcial e documentado.
O que é um estudo de mercado
É uma análise comparativa feita por um consultor imobiliário. Olha para imóveis semelhantes na mesma zona, os que estão à venda e os que já foram vendidos, e cruza esses dados com a procura atual, o tempo que cada imóvel demorou a vender e as características que distinguem o seu. O estudo de mercado responde a outra pergunta: "por que preço é realista vender este imóvel, e em que prazo".
A diferença que importa
A avaliação mede um valor técnico, calculado para uma finalidade e válido numa data concreta.
O estudo de mercado mede um preço de venda possível, ou seja, o que os compradores estão, de facto, dispostos a pagar neste momento.
Os dois valores podem coincidir, mas não têm de coincidir. E quando divergem, a diferença é informação útil. Aliás, até imóveis parecidos podem ter preços muito diferentes, porque o valor depende de muito mais do que a tipologia ou a área.
Então, qual deve ser a referência?
Para definir o preço de venda, a referência principal deve ser o estudo de mercado. É ele que reflete a realidade em que o seu imóvel vai competir: o que está publicado, o que se está a vender e a que ritmo.
A avaliação entra como segunda opinião, e há um motivo prático para isso. Se o comprador precisar de crédito habitação, o banco costuma financiar com base no menor valor entre o preço de compra e o da avaliação. Se o preço pedido ficar muito acima do valor avaliado, o comprador terá de cobrir essa diferença com capital próprio, e muitos negócios falham precisamente aí.
Três erros que vemos com frequência
Confundir preço pedido com preço de venda. O que o vizinho anunciou não é o que o vizinho recebeu, e a expectativa do proprietário raramente coincide com a do comprador.
Usar o valor patrimonial tributário da caderneta predial como valor de mercado. É um valor fiscal e não serve para fixar o preço.
Pagar por uma avaliação bancária para decidir quanto pedir. Ela foi pensada para o crédito, não para orientar a estratégia de venda.
Como usar os dois a seu favor
Comece pelo estudo de mercado para definir o preço e uma margem de negociação saudável. Se o perfil dos compradores na sua zona implicar crédito, confirme se o valor pedido é compatível com o que o banco tende a avaliar. Assim evita surpresas na fase final do negócio.
Quer saber qual o preço realista para vender o seu imóvel?